Mise à jour le 12.07.2013 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
L'achat en viager consiste à vendre un logement à une personne, le débirentier, en échange du versement périodique d'une rente pendant toute la durée de vie du vendeur, le crédirentier.
La vente en viager consiste :
pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l'acquisition, mais qu'il ne pourra occuper qu'au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite
et pour le vendeur à percevoir en contrepartie de la vente de son logement une rente mensuelle jusqu'à son décès.
Toute personne ayant la capacité juridique peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le prix de vente peut être librement fixé entre les parties sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre :
la valeur vénale , c'est-à-dire l'estimation financière du logement dans une région donnée
et la valeur du logement occupé déterminée par des barèmes en fonction notamment de l'espérance de vie du crédirentier.
Ces barèmes peuvent être consultés auprès d'un notaire, d'une compagnie d'assurance ou d'une caisse de prévoyance.
Au moment de la signature de l'acte de vente, le débirentier peut régler au comptant une partie de la vente appelée "le bouquet". Cette somme est alors déduite du montant de la rente. Ainsi plus le bouquet est important, moins le montant de la rente est élevé.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente :
une clause dite "résolutoire" qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
et une clause lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente.
Les parties peuvent également insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'institut national de la statistique et des études économiques (Insee).
Les réparations et entretiens courants du logement ainsi que le paiement de la taxe d'habitation restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu.
À savoir : les rentes viagères sont soumises à impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, décroissante avec l'âge du crédirentier.
Le débirentier ne peut occuper le logement qu'au jour du décès du crédirentier sauf si celui-ci le libère tout de suite.
La taxe foncière est à la charge du débirentier, à moins que les parties en aient décidé autrement.
Le décès futur du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère alors que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. La nullité de la vente peut être alors invoquée par les héritiers du crédirentier.
